Amikor el akarod adni a lakásod, nyílván a legtöbb pénzt szeretnéd kihozni az egész mutatványból. Ennek egyenes következménye, hogy az ingatlan hibáit előnyként ('ugyanmár, direkt jó, hogy linóleum van a konyhában és nem kő, az télen hideg') az előnyeit meg mégnagyobb előnyként ('ugye milyen szép a kilátás? mennyi a zöld? imádtam madárcsicsergésre kelni minden reggel /bár egy percet nem laktál itt/, kár, hogy el kell adnom, fáj a szívem nagyon') prezentáljuk.
A személyes kötődésünket (a vevő felé, ingatlanosnak felesleges) minél inkább ki kell domborítani ha találkozunk vele, és 3 mondatonként meg kell említeni, hogy legszívesebben megtartanánk, csakhát sajnos nem lehet... Ez ugyanis be fogja kapcsolni az irígység/birtoklási vágy kapcsolót a vásárlási kommunikáció terén lemaradásokkal küzdő vásárlóban, és rögtönazonnalhúdenagyon kell neki. Mindig mondjunk hibát is, de valami a vásárló számára előnyös dolgot, mint az állásinterjún amikor hibaként említjük a munkamániát, a túlzott precizitást, és ha nő vagy akkor sajnos mindig fáj a hátad a 135cm-es mellbőséged miatt. Ja, és kötelező mosolyogni. Egyfolytában. Nem vicsorogni, mosolyogni, nagy különbség :)))
Ezen trükkök százaiban nagy partner az ingatlanos. Elsőre meg lehet róla mondani, hogy dörzsölt róka, vagy leves kategória. Ha leves, akkor váltsál, súlyos százezreket bukhatsz/nyerhetsz rajta.
Ha rafkós szemétládának tűnik, akkor bízhatsz benne. Persze ő is a te pénzedet akarja (ehhez remélem mindenki kezd hozzászokni), de legalább hajlandó tenni érte, hogy minél jobban lehúzzon. Mivel jutalékos rendszerben vannak, minél drágábban sikerül túladni a lakáson, annál több pénz üti az ő markát is.
Ezért meg fogja találni a legjobb szöget/napszakot/felbontást a fényképek elkészítéséhez, olyan előnyöket fog felhozni a lakásról, amire nem is gondolnál, hogy ez előny (nem véletlenül nem tudok idézni egyet sem :))), és olyan dolgokat fog kérdezni tőled, amikre az 'anyámból tudjam bazmeg?!' válaszon kívül nem fogsz tudni mondani semmit, ha nem laktál ott előtte (pl üresen állt a lakás 3 éve, megörökölted, erre megkérdezik hogy mennyi a havi gázszámla, és milyen internetszolgáltatók elérhetőek a környéken). Szóval tájékozódni kell.
Nagyon fontos, hogy az ingatlanosnak NEM te vagy az egyetlen ügyfele, van még neki másik 15, és nem fog tudni mindent észben tartani, a szájába kell rágni mindent SOKSZOR. Akkor van igazán szívás, hogyha az ismerős ingatlanosod nem az adott körzeten dolgozik.
Igen, az irodák egymással is versenyben állnak. Én pl a Tisza Flat nevűvel szerződtem (bocs, nem akarok reklámot), az ismerősöm x kerületben tevékenykedett, a lakás amit eladtam viszont az y-ban volt, és ment a harc köztük 1,5 hétig, h ki adhatja el a lakást, aki a bizniszt hozta, vagy akihez tartozik (még jó, h számítottam a csúszásra).
Az egészből pedig az lett, hogy az ismerős csinálhatta a bizniszt, viszont pont nem ért rá, és a hölgy aki eladta végül, elfelejtette, hogy tartozik egy kibaszott PINCE ahhoz a lakáshoz, hát hogy a fenébe lehet elfelejteni egy pincét??? Pláne, hogy 10 percen keresztül magyaráztam a telefonban, hogy melyik kulcs mit nyit, erre nem mondta a PINCÉT, hát eszem megállt komolyan (és kb mínusz 200e, gratulálok). Szóval szájbarágás.
Amivel elejét lehet venni az ilyen 'apró malőröknek' az az, hogy rákeresel a saját lakásod hírdetésére, és megnézed mindent kiírtak-e. Ha nem, akkor egyből telefon, nem kéne bukni más linkségén (úgyis fogsz még eleget).
Namost. Figura kijön, fényképez, hülyeségeket kérdez, de azért jófej, összeismerkedtek, szerződni kéne. Az első akadály akkor jöhet, ha sikerült kihajítani a konténerbe a lakásban található összes vízszintes felülettel rendelkező tárgyat (szék-asztal-akvárium-kiskutyafasza), mert ugye valamin írni kéne...
Szerződés típusa. Javaslom a fél-kizárólagost. Ez azt jelenti, hogy nem csak a spanod által képviselt ingatlanközvetítő-iroda hirdetheti és értékesítheti a lakást, hanem te magad is (viszont másik, konkurens irodát nem bízhatsz meg). Ennek a jutaléka általában a teljes vételár ~4%-a +áfa, lehet kicsit több, kicsit kevesebb (mekkora haverok vagytok ugye). Ezt a jutalékot a fogod szépen kifizetni (ami a teljes vételár 10%-a általában, ügyvédtől és tőled függ) amikor leszerződsz a jövendőbeli vevőddel. Természetesen ha te értékesíted az ingatlant és nem a megbízott iroda, akkor a közvetítői jutalék a zsebedben marad.
Az eladási ár képzése a következő képpen néz ki: kis barátod képben lesz az utóbbi időben a környéken hasonló paraméterekkel rendelkező eladott lakások árával, plusz beleszámít az ingatlan külső és belső állapota, plusz hogy mennyire vagy 'éhes' illetve mennyire sürgős a dolog. Ha nem sürgős, lehet nagyobb árat kikalkulálni, hátha fogsz egy balekot, ha viszont sürgős, akkor nem érdemes nagyon elszállni.
Ingatlan állapotához mégegy gondolat: minden forintnak, amit eladás előtt a lakásra költesz, max a 10%-a jön csak vissza, tehát csak azért ne újítsd fel, mert el akarod adni. Ilyenkor egészen más üzenete van a dolgoknak, mondok példát: ha kifested a falakat szép fehérre akkor a) miért nem sárga b) ahha, biztos beázik, ezt akarod vele eltüntetni. Ha nem fested ki, akkor meg 'őszinte a lakás' látszik, hogy nincs annak semmi baja, de egy festés ráférne. Ilyenkor a kevesebb tényleg több, akármilyen elcsépelt mondás is ez.
Az ingatlanos alkudni is fog a nevedben, de te szabod meg, hogy meddig mehet el. Lesz tehát egy kikiálltási ár (hirdessük meg 13,8 milláért) és egy minimál ár (figyejjé', ha adnak érte 13,4-et, akkor vigyék a picsába). Ezen az intervallumon belül az ingatlanosnak szabad keze van, de kötelessége veled egyeztetni minden esetben, mielőtt konkért ígéretet tesz bárki érdeklődőnek.
És a félkizárólagosságnak hála, az ingatlanos mindent el fog követni annak érdekében, hogy minél drágábban és lehetőleg még előtted szerezzen vevőt a lakásra, mindenkinek öröm boldogság.
Na, ugye, hogy nem olyan bonyolult ez. Holnap szerződünk, hacsak nem jut eszembe közben még valami :)
